Những khoản phí cần chuẩn bị trước khi vay mua nhà – Dành cho giới công sở

1. 1. Phí kiểm tra pháp lý/Tình trạng nhà
   

   Đây là bước thường bị bỏ qua nhưng rất nên thực hiện, dù bạn mua nhà mới hay nhà đã qua sử dụng. Việc kiểm định giúp phát hiện sớm các vấn đề về tình trạng pháp lý cũng như kết cấu và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, từ đó giảm thiểu rủi ro và chi phí sửa chữa dài hạn sau khi dọn vào ở. Bạn nên dành chút thời gian cho việc này, phí có thể từ 2 triệu đồng trở lên tùy thuộc vào việc bạn muốn kiểm tra chi tiết đến mức nào và đối tượng bạn nhờ là ai.

2. 2. Khoản thanh toán ban đầu

   Đây là khoản quan trọng hàng đầu khi lập kế hoạch mua nhà/căn hộ. Thông thường, bạn cần chuẩn bị tối thiểu 20% giá trị bất động sản để thanh toán ban đầu (trên thị trường, mức phổ biến hiện nay là khoảng 40%, tùy vào khả năng tài chính, điều kiện của chủ đầu tư hoặc khả năng thương lượng). Ngoài ra, để đảm bảo khả năng chi trả hàng tháng lành mạnh, phần giá trị nhà còn lại sau khi thanh toán trước không nên vượt quá 100 lần thu nhập hàng tháng của bạn.
   
   Mẹo nhỏ: nên tham khảo ý kiến từ chuyên viên tư vấn vay mua nhà của ngân hàng để đảm bảo đủ điều kiện vay và có thể được phê duyệt khoản vay trước khi đặt cọc hay thanh toán bất kỳ khoản tiền nào cho bên bán.

1. 3. Phí thẩm định tài sản

   Đây là khoản phí ngân hàng thu từ người vay để thực hiện định giá bất động sản làm tài sản thế chấp.Mức phí thẩm định thường dao động từ 2 triệu đến 5 triệu đồng, tùy theo vị trí, diện tích hoặc giá trị tài sản. (Tại TP.HCM, mức phí trung bình khoảng 2,5 triệu đồng).

2. 4. Phí công chứng Hợp đồng Mua bán

   Khoản phí này phát sinh trong quá trình ký kết hợp đồng giữa người mua và người bán, và phí công chứng sẽ được thỏa thuận giữa hai bên mua và bán. Mức phí này được tính dựa trên đơn giá đất do nhà nước ban hành, và dao động từ 1 triệu đến 70 triệu đồng (trung bình từ 2,5 triệu đến 6 triệu đồng đối với tài sản trị giá dưới 10 tỷ đồng). Cách tính phí công chứng được thể hiện trong “Bảng 1: Biểu phí công chứng”.
   
   Bảng 1: Biểu phí công chứng
   
   

   TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
   1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn đồng
   2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn đồng
   3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
   4	Từ trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng	1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
   5	Từ trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
   6	Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
   7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
   8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).




3. 5. Phí pháp lý

   Đây là khoản phí xử lý và soạn thảo hồ sơ pháp lý trong quá trình vay vốn, chi phí dao động từ khoảng 1,4 triệu đến 1,5 triệu đồng.

4. 6. Phí bảo hiểm cháy nổ

   Bảo hiểm cháy nổ là yêu cầu bắt buộc khi vay mua nhà, áp dụng cho cả nhà phố và căn hộ chung cư. Đây là một hình thức đảm bảo tài chính cho ngân hàng trong trường hợp tài sản bị hư hại do cháy nổ hoặc thiên tai (ví dụ: sét đánh, lũ lụt, nổ khí gas...).
   KBank hỗ trợ miễn phí phí bảo hiểm cháy nổ với mức phí tương đương 0,02% của giá trị được bảo hiểm trong suốt thời gian vay. Giá trị được bảo hiểm sẽ bằng 110% dư nợ khoản vay hoặc giá trị xây dựng tài sản, tùy theo mức nào thấp hơn.

1. 7. Phí chuyển nhượng quyền sở hữu

   Phí chuyển nhượng quyền sở hữu bao gồm hai khoản phí:
   1. Thuế trước bạ: 0,5% giá trị tài sản.
   2. Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mới: Khi chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, nếu bên nhận chuyển nhượng hoặc người được tặng yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mới, sẽ cần đến khoản phí này. Mức phí này thay đổi theo từng tỉnh, thông thường mức thu dưới 100.000 đồng mỗi lần cấp giấy.

2. 8. Phí công chứng Hợp đồng thế chấp

   Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản. Nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc cầm cố có ghi rõ giá trị khoản vay, phí sẽ được tính trên cơ sở đó. Mức phí công chứng cho cả Hợp đồng mua bán (SPA) và Hợp đồng thế chấp (MA) sẽ dao động theo giá trị trong hợp đồng mua bán hoặc giá trị khoản vay, với chi phí khoảng 1,5 triệu đến 70 triệu đồng (thường dao động từ 1,5 triệu đến 5 triệu đồng đối với khoản vay của giới công sở). Chi tiết cách tính phí được thể hiện trong ‘Bảng 1: Biểu phí công chứng’.

3. 9. Phí đăng ký thế chấp

   Đây là khoản phí đăng ký thế chấp tài sản, mức phí phụ thuộc vào số lượng trang trong hồ sơ, thông thường dao động từ 660.000 đến 800.000 đồng.

1. 10. Mua sắm đồ đạc và trang trí

   Một khoản chi phí khác mà người mua nhà có thể gặp phải là chi phí mua sắm đồ đạc, thiết bị gia đình và trang trí nội thất. Để tránh vượt quá ngân sách và ảnh hưởng đến các khoản chi phí khác, bạn cần lên kế hoạch chi tiết và cẩn thận.

2. 11. Chi phí quản lý (đối với khu dân cư và căn hộ/tùy thuộc vào hợp đồng với chủ đầu tư)

   Mức phí này thay đổi tùy theo điều kiện của chủ đầu tư và diện tích bất động sản của bạn.

3. 12. Trả góp hàng tháng

   Mức thanh toán hàng tháng sẽ được xác định bởi lãi suất, số tiền vay và kỳ hạn vay. Điều quan trọng là bạn cần kiểm tra chính sách thanh toán của ngân hàng và tuân thủ theo lịch trình thanh toán để tránh phát sinh phí phạt trễ hạn. Đối với KBank, khoản thanh toán hàng tháng sẽ tự động được trừ từ tài khoản K PLUS vào ngày 15 mỗi tháng, bắt đầu từ tháng sau khi khoản vay đã được giải ngân đầy đủ.
   
   Mẹo nhỏ: Hãy tập thói quen ‘trả góp thử’ bằng cách tiết kiệm một khoản tương đương với số tiền trả góp hàng tháng trong ít nhất 6 tháng trước khi mua nhà. Việc này giúp bạn kiểm chứng khả năng chi trả đều đặn và đồng thời tạo ra một khoản dự phòng tài chính cho những biến cố như mất thu nhập đột ngột.

Ví dụ minh họa: